南山区朗景园第三届业主大会因表决结果“未在3日内予以公告”等原因，街道办对此次业主大会“不予确认”。深圳商报于上周对此进行报道(详见9月16日B1版)。日前，粤海街道办对此回应本报称：确定对该小区此次业主大会“不予确认”，并称“正在调查业委会的违规行为”。

辛苦召开业主大会“卡壳”

南山区朗景园小区于7月份召开第三届业主大会，就小区通过公开招投标的方式选聘物业服务企业、通过法律渠道追缴小区的本体维修金等事项进行表决。表决结果送至街道办，街道办认定此次业主大会存在违规行为，于8月19日给出“不予确认”的复函。而该小区业委会王主任则强调，他们小区的业主大会完全符合相关法律法规的要求，对街道办的“回复”持有异议，并将相关证据及说明递交到街道办。

确定对业主大会“不予确认”

朗景园第三届业主大会究竟结局如何?9月17日，粤海街道办约见记者对此予以回应。该办社会事务管理科吴科长介绍，朗景园第三届业主大会存在未将会议召开的情况抄送全体业主、未在业主大会作出决定3日内予以公告、业主委员会相关公告内容与表决结果不符等三个问题，这不仅仅是瑕疵问题，而是程序违规。

吴科长介绍，相关法律法规对此有明文规定，基于此，确定对该小区此次业主大会“不予确认”。据介绍，街道办也已经告知业委会，可以通过行政复议、行政诉讼、再次召开业主大会来解决，“小区也已经进行公告，准备在9月下旬再次召开业主大会。”

粤海街道办的法律顾问现场向记者介绍相关情况。该律师介绍，法律规定要按照程序去做，只有程序上把握住了，才有可能做到最大公平。据介绍，就“是否续聘物业公司”一事，业主大会的议题是“就此事项进行表决”，而业委会的公告却是“要求物业公司限时撤出”，“小区对物业企业的选聘、公开招投标，有一套严格的流程，朗景园并没有按照相关流程操作”。业委会递交的第三届业主大会相关的证据及说明，不足以说明业委会已经按照法律规定的流程召开业主大会，因此“不予确认”。

将调查业委会违规

吴科长介绍，街道办也接到小区业主及管理处的投诉称，业委会和业委会主任存在违规行为。根据区住建局要求，街道办正在对此展开调查。据了解，公安部门也介入了调查。他认为，业委会是否违规，与小区业主大会是否予以确认并没有直接关联。

粤海街道办法律顾问介绍，街道办的调查范围主要看业委会有无违反相关物业管理法律法规的行为。朗景园业委会目前实际上管理着小区停车场，并向商铺收取租金。律师介绍，“相关法律法规明确规定，业委会不得组织和参与任何经营活动”，以此可以确定，朗景园业委会存在违规行为。据介绍，小区肯定会有部分公共收益，但业委会不是独立法人，不是纳税主体，因此不能从事经营活动，必须委托有法人资格的企业进行经营。对于业委会存在的这种违规行为，街道办可以责令其限期改正;假如不改正，区主管部门可以直接解散业委会。

该律师介绍，公共收益的收、支均需经过业主大会。但根据目前调查情况而言，朗景园小区业委会对公共收益的收支并未经过业主大会，可以确定这是该会另一个违规行为。

业委会已递交资料供调查

昨日，记者采访了朗景园第二届业委会王主任。据王主任介绍，小区第二届业委会2014年6月成立，之后进行维权，去年11月开始陆续收回包括停车场、商铺等公共收益。由于业委会已取得组织机构代码，并设有专门账户，这部分收益的结余每月均存入该专用账户，这些钱也将在签订新的物业服务合同之后，移交给物业企业，以备将来小区更换电梯所用。

王主任介绍，这部分收益的开支，主要用于朗景园开发商未缴纳首期诉讼案相关费用，停车场管理系统建设、小区大门改造，以及在维权过程中业主被伤害的医疗费用等。据了解，朗景园状告开发商未缴纳首期归集的181万专项维修基金一案，业委会一审胜诉，被告已上诉。王主任介绍，开支未经业主大会，确实是他们工作过程的一个漏洞，他们已经准备召开业主大会，对此进行表决。

王主任介绍，在业委会成立时，业委会也组建了一个监督小组，监督业委会日常工作及收支账目。该监督小组成立的事项，也将在即将召开的业主大会进行表决。目前，小区业委会已将相关资料递交街道办，以供调查。

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业界人士评价粤海街道办做法——“可能合法，但不合理”

曾带领福田区南天一花园的维权官司打至全国最高法的吴耀鸿律师介绍，业主大会是否予以确认，与业委会是否存在违规行为，是两码事，两者没有直接关联。

“街道办的做法可能合法，但显然不合理。”福田区天然居业委会主任杨志敏认为，街道办作出不确认的决定，从“送达全体业主的角度”看，其依据是市政府发布的政府规章：抄送业主“可以”采用信函、电子邮件、手机短信的方式。而按照《行政诉讼法》法院审理要“依据”法律法规、“参照”政府规章，2013年深圳市中级人民法院曾二审判决一个小区的业主大会合法性，明确指出：“业委会提供证据证明其在业主大会召开前将会议公告张贴于小区各单元门口，并注明业主大会的召开时间、地点、方式和表决事项，该公告具有通知和送达的效力。”

杨志敏表示，如果业主大会不存在业主意见表达的事实性问题，街道办可以训诫、警告、批评业委会。“直接不予确认是‘量刑过重’。”业主大会本次议题是“是否续聘物业公司”，特别是在大会决定解聘物业后，街道办作出确认和不予确认的决定，必然面临一方压力，以严格的标准进行审查可以理解，但业主大会已决定解聘物业后，街道办开始调查“业委会是否违规”，肯定对业主大会造成极大影响。

杨志敏认为，公共收益进入业委会账户不需要业主大会批准，不应被视作“经营行为”，公共收益支出则须经业主大会批准，否则违规。但相关收益若确实全都用于追讨房屋“养老金”，而且一审已胜诉，朗景园业委会已做得“非常不错”。